大規模修繕工事を最も、高品質で経済的に行う方法が一般社団法人全国建物調査診断センターの提案するトータル・マネジメント（TM）方式です。
その、概念図は下記のとおりです。
１）中規模修繕・分散方式
「中規模修繕・分散方式」とは、大規模修繕工事の項目を分散し、適時適切に実施しようとするものです。一般的に大規模修繕工事を12年周期とすると、おカネが貯まるスピードと工事をやらなければいけないスピードがアンバランスになる現象が起きやすくなります。
さらに大規模修繕工事のあとに給排水設備工事や、電気設備、エレベーター、玄関ドア・サッシなどの大きな工事が発生します。
この問題を改善するため、各種工事を集約させて単年度大きな工事を実施するのではなく、大規模修繕工事を範囲ごとに分散させて大きなお金を投入することを避ける方式を考案しました。この方式を採用することにより、管理組合の財政が改善することが、間違いなく可能となります。
２）直接施工・管理方式
管理組合が工事会社と工事請負契約を締結するにあたって、全建センターが管理組合と管理契約を結びます。全建センターの管理業務は、①責任施工会社の選定アドバイス②工事のマス
タースケジュール作成③工事会社管理④予算管理です。
これまでの設計・監理方式と比べ管理料のみのためコスト削減となり、その他にも工事会社保証・完成保証・瑕疵保証・材料品質保証がセットされています。
3）セカンドオピニオン制度
管理会社が作成した長期修繕計画に不満がある、建物調査診断書が適切かどうかわからない、管理会社やコンサルタントなどの主導でどんどん工事計画がすすめられていく…全建センターには、このような管理組合の相談が多く寄せられています。
全建センターのセカンドオピニオン制度で、工事計画を再評価し、管理組合の疑問や不安を取り除きます。
一般社団法人全国建物調査診断センター（一級建築士事務所 東京都知事登録第62699号）
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